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牛宝体育靠谱吗:土地价款差额征增值税下的房地产企业土地增值税收入怎么承认?

来源:牛宝体育竞猜作者:牛宝体育靠谱吗 浏览次数:3 发布时间:2022-11-27 04:59:15

  笔者看到我国税务报上刊登作者为:国家税务总局东营经济技术开发区税务局,郭立文宣布的文章:《选对办法,合规承认土地增值应税收入》,文章提出了挑选计税办法的房地产企业,享用土地价款差额计征增值税的土地增值税应税收入的三种核算办法。三种核算土地增值税应税收入的共同点都是:将土地价款扣减出售额而減少的增值销项税金,应调增土地增值税清算收入。

  例如:房地产开发公司P公司为增值税一般交税人,其开发的M项目适用一般计税办法计税,2022年6月已完工交付使用。该项目共获得含税出售收入(售房款)10900万元。假定对应的土地本钱为4000万元,适用增值税税率9%,那么,P公司应怎么承认土地增值税清算时的应税收入?

  依据国家税务总局东营经济技术开发区税务局,郭立文提出P公司土地增值税清算时的应税收入的三种核算办法如下:

  土地增值税核算办法一:P公司土地增值税清算时的应税收入=不含税开票金额+土地价款答应抵减的税额=不含税开票金额+土地价款÷(1+9%)×9%。即M项目开票金额10000万元、土地价款4000万元,土地增值税应税收入为10000+4000÷(1+9%)×9%=10330.28(万元)。

  土地增值税核算办法二:土地增值税应税收入=含税出售收入-(含税出售收入-土地价款)÷(1+9%)×9%=(含税出售收入+土地价款×9%)÷(1+9%)=(10900+4000×9%)÷(1+9%)=10330.28(万元)。

  土地增值税核算办法三:土地增值税应税收入=含税出售收入-增值税销项税额=含税出售收入-(含税出售收入-土地价款)÷(1+9%)×9%=10900-【(10900-4000)÷(1+9%)×9%】=10900-569.72=10330.28(万元)。

  以上核算办法是严峻错误,不只曲解税法的原意,并且在我国税务报宣布,严峻会误导全国各地税务征管人员法律,严峻误导广阔房地产企业的税务办理人员!笔者具体剖析如下。

  党的十八届三中全会清晰指出“贯彻落实税收法定准则”。税收法定准则的内在是税种法定、税收要素法定、程序法定。因而,税务法律人员在法律时,有必要依据我国现有的税收法律、国务院有关税收的行政性规章(主要是财政部、国家税务总局公布的一些税收规范性文件和告诉)以及地方性税收行政规则(地方政府拟定的有关税收性规则不能与我国税法和国务院的行政性规章相悖,不然无效)进行法律。

  财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的告诉》(财税〔2016〕43号)第三条规则,土地增值税交税人转让房地产获得的收入,为不含增值税收入。

  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规则,营改增后,交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税办法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税办法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。

  《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条的规则,一般交税人的房地产开发企业出售自行开发的房地产项目,适用一般计税办法计税时,实施差额征收增值税方针,即依照房地产企业出售开发产品获得的悉数价款和价外费用,扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下:

  出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)÷(1+11%)公式中的11%现现已变更为9%。

  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函[2010]220号)第一条第一款规则:“土地增值税清算时,已全额开具商品房出售发票的,依照发票所载金额承认收入。

  依据以上前三个文件(营该增后的三个文件)和营该增前的一个文件规则,房地产企业一般计税项目的土地增值税应税收入,不含增值税销项税额。在选用一般计税办法且差额计税的情况下,销项税额有两个:差额前销项税额和差额后销项税额。差额前销项税额=含税出售额/(1+税率)×税率,差额后销项税额=(含税出售额-土地价款)/(1+税率)×税率。增值税交税申报表附列材料(一)第10列和第14列的两列销项(应纳)税额,就别离是差额前销项税额和差额后销项税额。

  在承认土地增值税收入时,若上述方针中的销项税额,是指差额前销项税额,那么由此承认的土地增值税应税收入就小;若方针是指差额后销项税额,那么由此承认的土地增值税应税收入就大。

  例如:某房地产开发公司开发A房地产项目,选用一般计税办法,合计产生本钱费用24000万元,其间符合规则的土地价款9810万元。2022年第2季度现房悉数售完,获得含税出售额36000万元。差额前销项税额与差额后销项税额别离核算如下:

  (1)差额前销项税额为:36000÷(1+9%)×9%=2972.48(万元),若以此销项税额核算的土地增值税收入为:36000-2972.48=33027.52(万元);

  (2)差额后销项税额为:(36000-9810)÷(1+9%)×9%=2162.48(万元),若以此销项税额核算的土地增值税收入为:36000-2162.48=33837.52(万元);

  依据核算可发现,差额前销项税额和差额后销项税额对土地增值税收入承认的影响:差额后销项税额比差额前销项税额少810万元,差额后土地增值税收入比差额前收入多810万元,这一差额也便是当期答应扣除的土地价款所对应的增值税税额:9810÷(1+9%)×9%=810(万元)。

  依据上述三个税收方针和差额后销项税额与差额前销项税额的核算对土地增值税收入承认的影响剖析,土地价款差额征增值税下的房地产企业土地增值税收入,到底是依照不含差额前销项税额的出售额,仍是依照不含差额后销项税额的出售额承认?没有清晰的税法依据。但笔者认为是依照不含差额前销项税额的出售额承认土地增值税收入。剖析理由如下:

  《关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规则,“销项税额,是指交税人产生应税行为依照出售额和增值税税率核算并收取的增值税额。销项税额核算公式:销项税额=出售额×税率。”

  依据财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条的规则,笔者特别提示:向客户“收取的增值税额”才是增值税销项税,不然不是增值税销项税额。

  例如:商品房出售悉数价款为100万元,当期答应扣除的土地价款为20万元,假定一般计税项目,适用9%的增值税税率,房地产企业交纳增值税的增值税出售额为73.39万元 【(100-20)/(1+9%)】,应缴增值税为6.6万元【(100-20)/(1+9%)×9%】。对外全额开具出售商品房发票,即依照总价款100万元,税率9%开票,发票上的出售额为不含增值税价款91.74万元【(100/(1+9%)】,增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】。房地产企业向购房者收取了增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】,是销项税额,而1.66万元【20/(1+9%)×9%】相当于房地产企业抵扣土地价款20万元中的增值税进项税额(因土地出让金以及其他拆迁补偿费用收据不是增值税专用发票,无法完成房地产企业抵扣增值税进项税,而国家所谓总局拟定的税收优惠方针)底子没有向购房者收取。

  因而,依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条的规则,1.66万元【20/(1+9%)×9%】不是没有向购房者收取,不是“增值税销项税额”。

  财税〔2016〕36号)文附件1第三十七条进一步规则,“出售额,是指交税人产生应税行为获得的悉数价款和价外费用,财政部和国家税务总局还有规则的在外。”

  《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条的规则:“房地产开发企业中的一般交税人出售自行开发的房地产项目,适用一般计税办法计税,依照获得的悉数价款和价外费用,扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下:出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)÷(1+11%)。”

  尽管国家税务总局公告2016年第18号第四条清晰:一般交税人的房地产开发企业出售自行开发的房地产项目,适用一般计税办法计税,依照获得的悉数价款和价外费用,扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额,可是房地产企业出售自行开发的房地产项目,扣除当期出售房地产项目对应的土地价款×税率,核算的销项税额,并没有向购房者收取!因而,国家税务总局公告2016年第18号第四条不属于财税〔2016〕36号)文附件1第三十七条“财政部和国家税务总局还有规则的在外”的文件规则。

  国家税务总局公告2016年第18号规则的一般计税项目的房地产企业享用土地价款差额征收增值税的规则,朴实是为了处理自然资源办理局局面的土地出让金以及其他拆迁补偿费用收据不是增值税专用发票,无法完成房地产企业抵扣增值税进项税而拟定的税收优惠方针!

  依据以上剖析,依据现有的增值税税率规则,出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)÷(1+9%)。能够拆分为:出售额=悉数价款和价外费用÷(1+9%)-当期答应扣除的土地价款)÷(1+9%)。销项税额=出售额×税率=悉数价款和价外费用÷(1+9%)×9%-当期答应扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。其间“当期答应扣除的土地价款÷(1+9%)×9%”核算的金额本质是土地价款中的增值税进项税额,没有向购房者收取,只要“悉数价款和价外费用÷(1+9%)×9%”核算的金额才向购房者收取了。这体现在房地产企业“全额开票,差额征增值税”的开票上。

  因而,国家税务总局公告2016年第18号第四条规则的出售额核算公式如下:出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)÷(1+11%)。是 “为差额计征增值税而核算出售额”的规则方针,真实的出售额是开具发票上的不含增值税销项税额的出售金额。

  因为房地产企业依照“全额开票,差额交税”准则,给下流企业开具发票的。例如:商品房出售悉数价款为100万元,当期答应扣除的土地价款为20万元,假定一般计税项目,适用9%的增值税税率,房地产企业开具的发票上的出售额为不含增值税价款91.74万元【(100/(1+9%)】,增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】,下流企业获得该不动产发票,正常能够依照8.26万元抵扣增值税进项税额。假如下流企业将该不动产再次出售,则下流企业依照票面的91.74万作为扣除项目,而不是以上游房地产公司承认收入的93.4万元(91.74+1.66)作为扣除项目。不然,上游房地产公司假如依照93.4万元承认房地产企业土地增值税清算收入,则将导致下流企业未来再次转让,鄙人一轮土地增值税清算扣除项目的紊乱和不一致。

  依据《关于印发《增值税管帐处理规则》的告诉》(财会[2016]22号)的规则,按现行增值税准则规则企业产生相关本钱费用答应扣减出售额的,产生本钱费用时,按敷衍或实践付出的金额,借记“主营业务本钱”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“敷衍账款”、“敷衍收据”、“银行存款”等科目。待获得合规增值税扣税凭据且交税责任产生时,依照答应抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模交税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务本钱”、“存货”、“工程施工”等科目。

  例如:商品房出售悉数价款为100万元,当期答应扣除的土地价款为20万元,假定一般计税项目,适用9%的增值税税率,房地产企业差额交纳增值税的增值税出售额为73.39万元 【(100-20)/(1+9%)】,应差额交纳的增值税为6.6万元【(100-20)/(1+9%)×9%】。对外全额开具出售商品房发票,即依照总价款100万元,税率9%开票,发票上的出售额为不含增值税价款91.74万元【(100/(1+9%)】,增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】。依据财会[2016]22号的规则,房地产企业扣除土地本钱差额征增值税的管帐处理如下:

  从以上账务处理可知,管帐收入同发票开具收入中的不含税价款保持一致,都不考虑增值税差额征收问题,均为91.74万元;企业所得税收入也同管帐收入和发票开具收入保持一致,均为91.74万元。

  四、扣除土地价款差额交税的房地产企业,不能在土增清算中的土地本钱扣除额中冲减土地价款对应差额增值税”。

  依然以上述事例为例,扣除土地价款差额交税的房地产企业在进行土地增值税清算时,在开发本钱扣除项目中的土地价款,不能依照18.34万元(20万-1.66万元)扣除,而应该依照20万元扣除。

  《国家税务总局关于修订土地增值税交税申报表的告诉》(税总函[2016]309号)关于清算表格中土地价款扣除做了如下规则:表第6栏“获得土地使用权所付出的金额”,按交税人为获得该房地产开发项目所需求的土地使用权而实践付出(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规则交纳的有关费用的数额填写。依据此税法规则,填写答应扣除的土地价款为实践产生数额,不必考虑少交的那部分增值税。

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