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牛宝体育靠谱吗:房地产开发企业获得土地环节的涉税剖析及账务处理

来源:牛宝体育竞猜作者:牛宝体育靠谱吗 浏览次数:50 发布时间:2022-11-27 04:58:06

  众所周知,现在房地产开发企业触及的税种最多、涉税事务最为杂乱。在前期的交税评价工作中,笔者发现,有不少房地产开发企业,对税收交纳存在认识上的误区,对开发房地产每个环节触及的税收不很清楚,导致一些企业未按规则及时申报交税,过后交纳了不少滞纳金,给企业形成不必要的经济损失。咱们知道,房地产开发企业在开发房地产时,一般都会阅历土地获得、建造开发和转让出售三个环节。那么,房地产开发企业在每个环节都会触及哪些税种?这些税种该怎么核算?又该怎么进行账务处理?为此,笔者进行了归类整理。本文中,仅从土地获得环节下手,采纳涉税方针解读和详细事例剖析相结合的办法,对该职业土地获得环节触及的税收及管帐处理进行剖析,供读者参阅。

  依据现在税法规则,房地产开发企业在土地购入环节,触及的税种首要包含犁地占用税、契税、乡镇土地使用税、印花税和增值税。

  依据《犁地占用税法》第二条和第十二条规则,在我国境内占用犁地建造建筑物、构筑物或许从事非农业建造的单位和个人,为犁地占用税的交税人,应当按照规则交纳犁地占用税。占用园地、林地、草地、农田水利用地、饲养水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建造建筑物、构筑物或许从事非农业建造的,按照规则交纳犁地占用税。

  一起,《犁地占用税法实施办法》(财政部税务总局天然资源部农业乡村部生态环境部公告2019年第81号)第二条也清晰规则,经同意占用犁地的,交税人为农用地转用批阅文件中标明的建造用地人;农用地转用批阅文件中未标明建造用地人的,交税人为用地请求人,其间用地请求人为各级人民政府的,由同级土地储备中心、天然资源主管部分或政府托付的其他部分、单位实施犁地占用税申报交税责任。未经同意占用犁地的,交税人为实践用地人。不过,值得注意的是,依据《关于加强土地成交价款处理标准资金缴库行为的告诉》(财综〔2009〕89号,以下简称89号文)第二条“理顺土地成交价款与税款的联络”的规则,契税、犁地占用税等税款应当按照有关规则及对应的政府出入分类科目,别离缴入当地国库,不得与土地成交价款混库。由市县人民政府作为用地请求人交纳犁地占用税的,所需交纳的税款能够经过土地出让开销预算予以安排;已缴税款在土地出让时计入土地出让底价,不得在土地成交价款外独自收取。由农用地转用批阅文件所标明的建造用地人交纳犁地占用税的,所缴税款不列入土地成交价款。

  依据2021年9月1日开端实施的《契税法》第一条和第二条规则,在我国境内搬运土地,接受的单位和个人为契税的交税人,应当依法交纳契税。搬运土地包含土地使用权出让和土地使用权转让(包含出售、赠与、交流,但不包含土地承揽经营权和土地经营权的搬运)。由此可见,关于房地产企业来说,获得土地来历应包含政府有关部分出让的土地和土地使用者转让的国有土地使用权。

  依据《契税法》第四条第(一)项规则,土地使用权出让的,契税的计税依据为土地权属搬运合同确认的成交价格,包含应交给的钱银以及什物、其他经济利益对应的价款。一起,《契税法》第九条也清晰规则,契税的交税责任产生时刻,为交税人签定土地权属搬运合同的当日,或许交税人获得其他具有土地权属搬运合同性质凭据的当日。

  依据《关于贯彻实施契税法若干事项履行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条第(四)项规则,土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包含在建的房子、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的,计税依据为接受方应交给的总价款。

  依据《乡镇土地使用税暂行条例》第九条规则,关于新征用的土地,区别犁地与非犁地交纳乡镇土地使用税。征用的犁地,自同意征用之日起满1年时开端交纳乡镇土地使用税;征用的非犁地,自同意征用次月起交纳乡镇土地使用税。

  依据《印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条规则,在境内书立土地使用权出让合同的单位和个人,应当按照产权搬运书据税目,依合同所载金额万分之五贴花,依法交纳印花税。

  依据《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收处理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条和第五条规则,房地产开发企业中的一般交税人出售自行开发的房地产项目,适用一般计税办法计税,按照获得的悉数价款和价外费用,扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。当期答应扣除的土地价款按照以下公式核算:当期答应扣除的土地价款=(当期出售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售建筑面积)×付出的土地价款。付出的土地价款,是指向政府、土地处理部分或受政府托付收取土地价款的单位直接付出的土地价款。

  一起,依据《关于清晰金融房地产开发教育辅佐服务等增值税方针的告诉》(财税〔2016〕140号)规则,以上答应扣除的土地价款,包含土地受让人向政府部分付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

  交税人按上述规则扣除拆迁补偿费用时,应供给拆迁协议、拆迁两边付出和获得拆迁补偿费用凭据等能够证明拆迁补偿费用真实性的资料。与此一起,依据《关于印发〈增值税管帐处理规则〉的告诉》(财会〔2016〕22号)有关规则,一般交税人购进无形财物,按应计入相关财物的金额,借记“无形财物”科目,按当月已认证的可抵扣增值税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按敷衍或实践付出的金额,贷记“敷衍账款”“敷衍收据”“银行存款”等科目。由此看来,关于房地产开发企业来说,在土地购入环节触及的增值税首要是扣除项目,或增值税进项税额,交税人需求按规则精确归集增值税扣除项目或增值税进项税额,为今后精确核算增值税销项税额或应交税额供给第一手原始资料。

  为了便于读者了解和把握,依据上述税法及相关规则,考虑到犁地占用税和契税事务方法的多样性和杂乱性,笔者从三个事例下手,对房地产开发企业购入土地触及的税收进行剖析。

  事例1:甲房地产开发公司归于增值税一般交税人,坐落某市市郊,增值税实施一般计税,2021年9月,与当地天然资源和规划局签定一份《土地使用权转让协议》,获得一宗国有土地使用权,面积为104640.54平方米,成交单价为3810元/平方米。已知甲公司所在地适用契税税率为4%,乡镇土地使用税单位税额为5元/平方米,该宗土地系国有建造用地,请求用地人为天然资源和规划局,该宗土地需求交纳的犁地占用税,已计入土地出让底价之中,那么,甲公司该怎么进行税收核算及账务处理?

  剖析:依据财综〔2009〕89号文件规则,该宗土地请求人为天然资源和规划局,所交纳犁地占用税现已包含在土地出让价款之中,所以,天然资源和规划局是该宗土地犁地占用税的交税责任人,甲公司不是交税人。

  剖析:依据《契税法》第四条第(一)项规则,土地使用权出让的,契税的计税依据为土地权属搬运合同确认的成交价格,包含应交给的钱银以及什物、其他经济利益对应的价款。一起,《契税法》第九条还规则,契税的交税责任产生时刻,为交税人签定土地权属搬运合同的当日,或许交税人获得其他具有土地、权属搬运合同性质凭据的当日。因而,甲公司应自获得受让土地搬运合同的当天申报交纳契税。详细核算进程如下。

  剖析:依据《关于房产税、乡镇土地使用税有关方针的告诉》(财税〔2006〕186号)第二条规则,以出让办法有偿获得土地使用权的,应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地使用税;合同未约好交给土地时刻的,由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地使用税。因而,甲公司应从2021年10月起申报交纳乡镇土地使用税。每年交纳的乡镇土地使用税详细核算进程如下。

  剖析:依据《印花税暂行条例》第一条、第二条和第三条规则,甲公司获得土地归于产权搬运书据税目。应交纳印花税详细核算进程如下。

  剖析:这儿的增值税是指在出售产品进程中需求扣除的土地价款金额,这与日后出售环节交纳的增值税有直接联络。针对本事例,在日后交纳增值税时需求扣除的土地价款核算进程如下。

  因为在土地购入环节,未产生增值税销项税额,关于答应扣除的土地价款暂不作涉税账务处理。不过,值得注意的是,关于答应扣除土地价款的金额不包含公司受让土地交纳的契税和向政府相关部分交纳的其他税费,这些信息数据需求在企业备检账簿中挂号。

  事例2:乙房地产开发公司归于增值税一般交税人,增值税实施一般计税。2018年,当地政府就无偿划拨给乙公司一块土地使用权,面积为87781.66平方米的园地,用于农业建造。2021年9月,乙公司请求,经有关部分同意,该宗土地改动用处,成为国有建造用地,但需求补缴土地出让金,补缴金额为3500元/平方米。已知乙公司所在地适用契税税率为4%,乡镇土地使用税单位税额为4元/平方米,犁地占用税为30元/平方米,那么,乙公司该怎么进行税收核算及账务处理?

  剖析:依据上述税法和《犁地占用税法》第十条规则,单位和个人占用园地从事非农业建造的,应自收到天然资源主管部分处理占用犁地手续的当日,30内申报交纳犁地占用税。因而,乙公司上述行为应交纳犁地占用税2633449.80(87781.66×30)元。

  剖析:依据财政部税务总局公告2021年第23号第二条第(二)项规则,先以划拨办法获得土地使用权,后经同意转让房地产,划拨土地性质改为出让的,接受方应别离以补缴的土地出让价款和房地产权属搬运合同确认的成交价格为计税依据交纳契税。因而,乙公司接受土地交纳契税的核算进程如下。

  剖析:依据《关于房产税、乡镇土地使用税有关方针的告诉》(财税〔2006〕186号)第二条规则,以出让办法有偿获得土地使用权的,应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地使用税。不过,依据《乡镇土地使用税暂行条例》第九条规则,征用的犁地,自同意征用之日起满1年时开端交纳土地使用税。因而,乙公司应从2022年9月起申报交纳乡镇土地使用税。每年交纳的乡镇土地使用税详细核算进程如下。

  剖析:依据《印花税暂行条例》第一条、第二条和第三条之规则,乙公司获得土地归于产权搬运书据税目,应按合同所载金额和规则税率交纳印花税。应交纳印花税详细核算进程如下。

  剖析:这儿的增值税是指在出售房子进程中需求扣除的土地价款金额,这与今后出售环节交纳的增值税有直接联络。针对本案,在交纳增值税时需求扣除的土地金额核算进程如下。应扣除的土地价款=87781.66×3500=307235810(元)。

  因为在土地购入环节,未产生增值税销项税额,关于答应扣除的土地价款暂不作处理。不过,值得提示的是,关于答应扣除的土地价款307235810元,需求在企业备检账簿中挂号。

  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包含出售、交流和赠与。房地产开发企业以这种办法获得的土地,是从政府部分以外二级商场获得的土地。因为税法对企业该种办法获得的土地,和从政府部分获得的土地,在税收交纳、账务方面存在一些差异,因而,有必要对从二级商场获得土地使用权的行为进行事例剖析。

  事例3:丙房地产开发公司归于增值税一般交税人,增值税实施一般计税。坐落某市市郊。2021年9月,经有关部分同意,从增值税一般交税人A公司手中购入一宗国有土地使用权,面积为96670.86平方米。一起,合同上注明,该土地包含增值税成交价为4200元/平方米,A公司按规则开具了增值税专用发票。已知丙公司所在地契税适用税率为3%,乡镇土地使用税单位税额为4元/平方米,犁地占用税为30元/平方米,那么,丙公司上述事务该怎么进行税收核算及账务处理?

  剖析:依据《犁地占用税法》第二条规则,占用犁地建造建筑物、构筑物或许从事非农业建造的单位和个人,为犁地占用税的交税人,应当按照规则交纳犁地占用税。而丙公司占用的土地为国有土地使用权,并非犁地。因而,丙公司上述行为不交纳犁地占用税。

  剖析:依据《契税法》第四条第(一)项规则,土地使用权出售的,契税的计税依据为土地权属搬运合同确认的成交价格,包含应交给的钱银以及什物、其他经济利益对应的价款。因而,丙公司购入A公司的国有土地使用权交纳契税的计税依据为成交价格。一起,依据《关于贯彻实施契税法若干事项履行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条第(九)项规则,契税的计税依据不包含增值税。据此,丙公司交纳契税的核算进程如下。

  剖析:依据《关于房产税、乡镇土地使用税有关方针的告诉》(财税〔2006〕186号)第二条规则,以转让办法有偿获得土地使用权的,应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地使用税。因而,丙公司应自2021年10月起申报交纳乡镇土地使用税。每年交纳的乡镇土地使用税详细核算进程如下。

  剖析:依据《印花税暂行条例》第一条、第二条和第三条之规则,丙公司获得土地归于产权搬运书据税目,应按合同所载金额和规则税率交纳印花税。应交纳印花税详细核算进程如下。

  剖析:因为A公司不归于政府部分,能够开具增值税专用发票,所以,该宗土地能够抵扣的进项税额核算进程如下。

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